Salón de un proyecto nuevo en la calle Zorrilla, en el barrio de Huertas-Cortés.Seguir a Expansión en GoogleHaz que nuestras noticias aparezcan en tus búsquedasLa oferta prémium crece en el mercado madrileño con promociones en el centro de la ciudad.
La transformación de la capital se aceleró tras la pandemia. En estos últimos años, Madrid ha despertado un gran interés entre los inversores y se han desarrollado múltiples proyectos de obra nueva en el segmento de lujo. La mayoría han supuesto la rehabilitación integral de edificios clásicos situados en los barrios prime de la ciudad, renovando así y dando una nueva vida a buena parte del parque inmobiliario más señorial.
“La recuperación de inmuebles históricos está dando lugar a una nueva generación de viviendas en el centro de la capital”, explica Verónica Manrique, CEO de Olisson. “Estas propuestas conservan el valor arquitectónico y patrimonial de edificios emblemáticos, incorporando diseño contemporáneo, confort y prestaciones de alta gama para responder a las nuevas demandas del mercado”, añade Manrique.
En estos momentos, hay 176 viviendas de obra nueva a la venta por encima de 2 millones de euros, un 16% más que hace un año, según el informe Luxury Home publicado recientemente por Colliers. Además, el precio medio en estos inmuebles alcanza los 17.679 euros por metro cuadrado, un 14% más que en 2025. Este crecimiento es especialmente significativo en los segmentos más altos. La oferta de viviendas por encima de los 5 millones de euros ha crecido un 47% interanual, hasta alcanzar las 72 unidades (frente a las 49 del ejercicio pasado).
Como novedad, el estudio identifica por primera vez la categoría de propiedades trophy, que agrupa a aquellas con precios superiores a 10 millones de euros. En total, contabiliza 24 inmuebles, equivalentes al 14% de la oferta de lujo y con un ticket medio cercano a 13 millones de euros y un precio medio situado en 22.453 euros por metro cuadrado.
“El cambio más relevante que observamos este año no es únicamente que Madrid tenga viviendas más caras, sino que empieza a existir un mercado claramente diferenciado en su tramo superior. Las 72 viviendas por encima de cinco millones y, especialmente, las 24 unidades trophy muestran una demanda capaz de sostener productos cada vez más sofisticados. A medida que aumenta el valor, el comprador es también más exigente y cobran mayor importancia la singularidad del activo, la privacidad, la calidad de ejecución y los servicios”, explica Victoria García-Carranza, Residential sales advisory director en Colliers.
El mapa se amplía
El lujo amplía su radio de acción en Madrid. El crecimiento del mercado viene acompañado por una mayor distribución geográfica de la oferta. El número de promociones en comercialización pasa de 22 a 36 en un solo año, lo que supone un 64% más. El barrio de Salamanca continúa siendo el principal mercado con 17 proyectos, pero reduce su peso relativo del 55% al 46%. La zona Centro-Justicia avanza registrando el mayor crecimiento, y pasa de tres a ocho promociones, lo que supone el 22% de la oferta. Por su parte, Chamartín-El Viso crece hasta los cinco proyectos en venta, mientras que Chamberí pasa de cinco a seis. De este modo, cerca del 40% de las promociones se localiza ya entre Centro, Chamberí y Chamartín, confirmando que el mercado residencial de lujo ha superado las fronteras del barrio de Salamanca. En estas localizaciones se enmarcan proyectos como Santa Ana 7 u Orellana 1.
“La escasez de producto excepcional en las ubicaciones más tradicionales está llevando al mercado a mirar Madrid con mayor precisión. En el High-End ya no basta con hablar de barrios: la calle, el edificio, las vistas, la orientación o la privacidad pueden determinar diferencias muy relevantes de valor a pocos metros de distancia. La localización sigue siendo esencial, pero la microubicación es la que termina definiendo el producto”, señala García Carranza.
En este sentido, los expertos coinciden en que Madrid tiene una particularidad muy atractiva: cada barrio ofrece una manera diferente de vivir el lujo, sin perder el carácter y la autenticidad de la ciudad.
El análisis de Colliers proyecta que, para 2030, los desarrollos más exclusivos podrían situarse en torno a los 30.000 euros por metro cuadrado de media, mientras que aquellos proyectos excepcionales -por ubicación, ejecución y servicios- podrían registrar operaciones por encima de los 40.000 euros por metro cuadrado. Asimismo, la diferencia de precio entre la obra nueva y la vivienda de segunda mano de alta gama podría situarse alrededor del 10%.
Atractivo para inversores
A juicio de Carlos Zamora, socio y director del área Residencial de Knight Frank, “el inmobiliario prime madrileño es ya un hub europeo de la inversión. Es sólido porque la materia prima es muy limitada y resulta difícil encontrar edificios para rehabilitar. Por ello, la oferta es escasa, pero extraordinaria”.
“Se trata de un mercado líquido, aunque es verdad que no está tan dinámico como hace un año. Ahora, de media se tarda en vender entre tres y seis meses. Eso sí, todavía hay una expectativa de revalorización: las previsiones apuntan un crecimiento del 5% este año y para el siguiente estará en el entorno del 3-3,5%”, apunta Zamora.
Para Alvise da Mosto, socio director de Barnes España, “Madrid es un mercado cada vez más profesionalizado, en el que participan promotores especializados en el segmento de lujo, inversores privados, family offices y grupos de inversión que identifican en la ciudad una oportunidad de creación de valor a largo plazo. Son inversores que entienden que el verdadero potencial de estos proyectos no reside únicamente en la ubicación, sino en la capacidad de transformar un activo singular en un producto residencial excepcional”.
En cuanto al comprador, la capital mantiene una demanda tanto nacional (que sigue siendo mayoritaria, representando alrededor del 55% de las operaciones) como internacional. “Madrid atrae a grandes patrimonios procedentes de Latinoamérica, Estados Unidos y distintos países europeos, que encuentran en la capital una combinación muy difícil de igualar: seguridad jurídica, conectividad internacional, calidad de vida, gastronomía, cultura y una oferta inmobiliaria de primer nivel”, concluye Da Mosto.
El reto para Madrid en los próximos ejercicios va estar en dejar atrás su condición de “ciudad de moda” para consolidar la posición alcanzada en el circuito internacional del lujo inmobiliario, compitiendo con otra urbes como París o Londres. Para ello, los expertos defienden que es clave que mantenga una identidad residencial propia, capaz de responder a un comprador que no busca únicamente una inversión o una segunda residencia, sino una ciudad en la que establecer una parte de su vida y de su patrimonio a largo plazo.
Privacidad con un inmueble por planta<br>
.olissonUbicado en la calle Zorrilla, en el centro de Madrid, este proyecto es fruto de una rehabilitación integral en la que se ha buscado recuperar el carácter señorial y adaptarlo a las necesidades actuales. Está formado por cuatro pisos, uno por planta, con superficies que van de los 386 a los 394 metros cuadrados. Dispone de conserje, gimnasio, sauna, peluquería y un ‘social lounge’. Lo vende Olisson por entre 4,9 y 6 millones de euros.
Piscina en la azotea
.knight frankSanta Ana 7, en el Barrio de las Letras, recupera un edificio del año 1912, vinculado a la ampliación del palacio de los Duques de Santoña. Cuenta con cinco viviendas, una por planta, entre las que destaca el ático con terraza y piscina privada. Todas tienen dos dormitorios, las cornisas originales y techos altos. Los propietarios disfrutarán de una piscina con solarium en la azotea. Promovido por Berzeus, lo vende Knight Frank desde 2,9 millones de euros.
Fachada protegida
.colliersOrellana 1 se encuentra junto a la plaza de Santa Bárbara, en la zona de las Salesas. Es un edificio en esquina, de 1884, con fachada protegida y 16 balcones. Tras una rehabilitación integral, el proyecto alberga ocho residencias, que preservan el carácter original y lo combinan con acabados de alta calidad. El interiorismo está firmado por Bárbara Chapartegui y Álex Briones. Las comercializa Colliers y su precio está por determinar.
Con vistas al parque
.knight frankRetiro View se encuentra en la esquina sur de la avenida Menéndez Pelayo con la calle Ibiza. Es un edificio histórico, que ofrece vistas al mítico parque madrileño. Con una arquitectura ecléctica, que mezcla lo modernista y lo clásico, acoge once viviendas (de entre 200 y 600 metros cuadrados con dos o tres dormitorios). Cuenta con ‘coworking’, gimnasio, piscina interior y jardín en la azotea. Lo vende Knight Frank desde 2,8 millones de euros.
Áticos dúplex
.knight frankDoctor Castelo 50, situado en el barrio de Ibiza y próximo al parque del Retiro, es una rehabilitación con doce viviendas, incluidos dos áticos dúplex con terrazas privadas. Las superficies van de 162 a 264 metros cuadrados. El proyecto incorpora cocinas equipadas, climatización y una planta de servicios para residentes con spa, gimnasio, sala multiusos, lavandería profesional, patio ajardinado, conserjería. Las vende Knight Frank des 1,8 millones de euros.
Salón con balcones
.barnesVivienda de obra nueva, de 141 metros cuadrados, situada en la primera planta en un edificio que ha tenido una rehabilitación integral en el codiciado barrio de Justicia (en el distrito Centro). Tiene dos dormitorios y dos baños, con el dormitorio principal en suite y armarios empotrados. El proyecto dispone de servicios prémium y estará finalizado para finales de este año. Lo comercializa Barnes por 2 millones de euros.
Zona ‘wellness’
.barnesGeneral Pardiñas 20 es un proyecto situado en el barrio de Goya, en el distrito de Salamanca. Cuenta con pisos de obra nueva, de 161 metros cuadrados, con tres dormitorios (dos en suite), tres baños, salón-comedor, despacho y balcón. Además dispone de suelo radiante, aerotermia, domótica y una zona ‘wellness’ privada con piscina para los propietarios. Lo comercializa Barnes con un precio de 2 millones de euros.
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